2017年10月期
決算短信(ＲＥＩＴ)
2017年12月13日
不動産投資信託証券発行者名 積水ハウス・リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3309 U R L http://www.sekisuihouse-reit.co.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 井上 順一
資 産 運 用 会 社 名 積水ハウス投資顧問株式会社 代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 井上 順一 問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 取締役管理本部長 (氏名) 木田 敦宏
(ＴＥＬ) 03-6447-4870
有価証券報告書提出予定日 2018年1月24日 分配金支払開始予定日 2018年1月19日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
1. 2017年10月期の運用、資産の状況(2017年5月1日～2017年10月31日)
(1) 運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2017年10月期 4,580 10.5 2,987 10.5 2,626 10.3 2,625 10.3 2017年 4月期 4,144 2.1 2,704 1.5 2,381 2.6 2,380 2.6
1口当たり 当期純利益
自 己 資 本 当期 純利益率
総 資 産 経常利 益率
営業収益 経 常利 益率
円 ％ ％ ％
2017年10月期 2,737 2.4 1.3 57.3
2017年 4月期 2,663 2.3 1.3 57.5
(注) 1口当たり当期純利益については、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
(2) 分配状況
1口当たり分配金 （利益超過分配金 は含まない）
分配金総額 （利益超過分配金
は含まない）
1口当たり 利益超過分配金
利益超過 分配金総額
配当性向 純資産配当率
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2017年10月期 2,710 2,625 0 0 100.0 2.3
2017年 4月期 2,663 2,380 0 0 100.0 2.3
(注) 2017年10月期の配当性向については、期中に新投資口の発行を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式によ り算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(3) 財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2017年10月期 207,142 112,815 54.5 116,424 2017年 4月期 189,627 102,421 54.0 114,565
(4) キャッシュ・フローの状況
営業活動による キャッシュ・フロー
投資活動による キャッシュ・フロー
財務活動による キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2017年10月期 2,836 △21,142 14,803 8,274
2017年 4月期 3,822 △66 △2,321 11,777
- (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
1口当たり分配金 （利益超過分配金
は含まない）
1口当たり 利益超過分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2018年 4月期 4,646 1.4 2,992 0.2 2,617 △0.3 2,616 △0.3 2,700 0 2018年10月期 4,655 0.2 2,968 △0.8 2,597 △0.8 2,596 △0.8 2,680 0
（参考） 1口当たり予想当期純利益 （予想当期純利益÷予想期末投資口数） （2018年4月期）2,700円 （2018年10月期）2,679円
※ その他
(1) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示 ① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無 ② ①以外の会計方針の変更 ：無 ③ 会計上の見積りの変更 ：無 ④ 修正再表示 ：無
(2) 発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2017年10月期 969,000 口 2017年 4月期 894,000 口 ② 期末自己投資口数 2017年10月期 - 口 2017年 4月期 - 口 (注) 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、21ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧下さい。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
・この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
・本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資 法人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運 用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではあり ません。運用状況の予想の前提条件については、8ページ記載の「2018年4月期及び2018年10月期の運用状況の見通 しの前提条件」をご参照下さい。
1. 投資法人の関係法人
本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称並びに運営上の役割及び関係業務の概要（その他の本投資法人の主な関 係者を含みます。）は最近の有価証券報告書（2017年7月28日提出。以下同じです。）における「投資法人の仕組み」 から重要な変更がないため開示を省略します。
2. 運用方針及び運用状況
(1) 運用方針
最近の有価証券報告書における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略 します。
(2) 運用状況 ①当期の概況
（ア）投資法人の主な推移
本投資法人は、日本を代表するハウスメーカーの一つであり、ディベロッパー事業でも豊富な開発・運用実績を有 する積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。）をスポンサーとして、2014年9月8日に設立され、2014 年12月3日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3309）しました。
本投 資法人 は、主 とし て商業 用不動 産( 注 1 )に投資 し、中 長期 に わた る安定 した 収益の 確 保と 運 用資産の着 実な成 長を目指して資産の運用を行うことを方針としており、特に、戦略的立地に所在する、又は高品質な商業用不動産を プライム・プロパティと呼称し、投資対象の中核と位置付けています。
上記方針に基づき、本投資法人は上場日である2014年12月3日に3物件（取得価格(注2)の合計114,300百万円）を取 得して実質的な運用を開始、2015年5月19日に1物件（取得価格38,600百万円）を取得、2016年5月24日に3物件（取得 価格の合計26,650百万円、うち1物件は取得済物件の追加取得）を取得、更に、2017年5月24日に2物件（取得価格の 合計21,200百万円、2物件ともに取得済物件の追加取得）を取得し、2017年10月31日現在（以下「当期末現在」とい います。）、本投資法人が保有する資産は6物件（取得価格の合計200,750百万円）となっています。
(注1) 「商業用不動産」とは、主たる用途がオフィスビル、商業施設及びホテル等の住居以外の事業的用途に用いられる不動産をいいま
す。住居には学生寮、社宅及びサービス付高齢者向け住宅を含みます。以下同じです。
(注2) 「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含
まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。以下同じです。
（イ）運用環境
当期における日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費が緩やかに持ち直しを示す中、企業収益の改 善が継続し、緩やかな回復基調が続きました。
不動産売買市場においては、依然として物件取得競争が過熱感を帯びているものの、低水準に推移する空室率、 資金調達について大きな環境変化がないこと等を背景に投資家の物件取得意欲は高い中、優良な物件は品薄状態で あり、期待利回りが低位で推移している状況にあります。
また、オフィス賃貸市場においては、堅調な需要を背景に、東京都心部に加え、地方主要都市においても空室率 は緩やかに低下しています。
一方、商業施設を取り巻く環境については、日本銀行の「経済・物価情勢の展望（2017年10月）」によると、百 貨店売上高は持ち直しており、全国スーパー売上高は緩やかな増加傾向にあり、コンビニエンスストア売上高も増 加基調が続いているなど、個人消費は底堅さを増しています。そうした動向を受け、出店需要は堅調に推移し、賃 料も全国的に横ばいを維持しています。
ホテルについては、2017年7月から9月の訪日外国人旅行者数は約744万人で前年同期比18.8％の増加となるなど、 訪日外国人旅行者数は依然増加しており、主要都市の7月から9月の客室稼働率は全国平均で昨年を上回る高水準で 推移するなど、好調を維持しています。
（ウ）運用実績
本投資法人は、2017年5月24日に「ガーデンシティ品川御殿山（第3回取得部分）」（東京都品川区、取得価格4,000 百万円）及び「本町ガーデンシティ（ホテル部分）」（大阪府大阪市中央区、取得価格17,200百万円）の不動 産を信 託財産とする不動産信託受益権を取得しました。その結果、当期末現在において本投資法人が保有する物件は6物件で あり、取得価格の合計は200,750百万円、総賃貸可能面積は112,032.96㎡です。また、6物件のうち5物件は積水ハウス を賃借人 とするマスターリース契約が、1物件は1テナントを賃借人とする 長期賃貸借契約が、それぞれ締結されてお り、当期末現在の稼働率は100.0％です。
-
（エ）資金調達の概要 a.新投資口の発行について
本投資法人は、当期において、2017年5月24日に公募による新投資口の発行（71,400口）及び2017年6月12日に第三 者割当による新投資口の発行（3,600口）を実施し、これにより、当期末現在の出資総額は110,189百万円、発行済投 資口の総口数は969,000口となっています。
b.資金の借入れ及び投資法人債の発行について
本投資法人は、不動産信託受益権（2物件）の取得に際し、取得資金及び関連費用に充当するため、2017年5月24日 付で総額7,600百万円の短期借入金を調達しました。この短期借入金のうち3,500百万円については、2017年6月12日 に実施した第三者割当による新投資口発行による調達資金及び手元資金並びに2017年7月13日付で発行した本投資法 人として第2回目となる総額3,000百万円の投資法人債による調達資金及び手元資金により、2017年6月15日及び2017 年 7月 14日 付で それぞ れ一 部期限 前返 済を 実施し ました 。上記 期限 前返 済を除 いた 短 期借 入金4,100百万 円につ いて は、2017年8月31日付で長期借入金への借換えを実施し、返済期日の分散化及び長期化並びに金利の一部固定化を図 りました。
その結果、当期末現在において有利子負債残高は84,400百万円、資産総額のうち有利子負債総額の占める割合（以 下「総資産LTV」といいます。）は40.7％となりました。
c.格付について
本投資法人の、当期末現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付の内容
株式会社日本格付研究所 （ＪＣＲ）
長期発行体格付 ＡＡ－（安定的） 株式会社日本格付研究所
（ＪＣＲ）
債券格付 ＡＡ－
（オ）業績及び分配金の概要
当 期の実績 は、営 業収益 4,580百万円 （前期比 10.5％増 ） 、営業利 益2,987百万 円（前期 比10.5％増 ）、経 常 利益 2,626百万円（前期比10.3％増）となり、当期純利益は2,625百万円（前期比10.3％増）となりました。また分配金に つい ては 、投 資法人 の税 制の 特例（ 租税 特別 措置法 （昭 和32年法 律第 26号。 そ の後 の改正 を含 み ます。）第 67条の 15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満とな る端数分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は2,710円（前期比 1.8％増）となりました。
②次期の見通し （ア）投資環境
今後の日本経済においては、内閣府の「月例経済報告(平成29年11月）」によると、雇用・所得環境の改善が続く 中で、各種政策の効果もあって、緩やかに回復していくことが期待されます。
一方で、米国の政策運営や北朝鮮問題等の海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があ ると考えられます。
オフィス賃貸市場については、今後の東京エリアの大量供給の影響に留意する必要はあるものの、引き続き堅調 な企業業績を背景に地方都市を含め、底堅い需要が継続するものと思われます。
不動産売買市場に関しては、国内外の金融市場においてリスク回避的な動きが強まるなどの環境変化がない場合 には、期待利回りが低位で推移する状況は当面続いていくものと考えられます。
ホテルについては、訪日外国人旅行者数の増加と堅調な日本人需要に支えられ、高い稼働率水準が続くと考えら れます。
（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、次期以降も引き続き、主な投資対象と位置付ける商業用不動産の中でも、戦略的立地に所在する、 又は高品質な商業用不動産であるプライム・プロパティを投資対象の中核とし、これまでに商業用不動産を開発し、 運営してきた豊富な実績を有する積水ハウスの不動産開発力及び運営力等をスポンサーサポートを通じて最大限に活 用する成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価 値 を最 大化 する こと を目 指し ます 。ま た、 一方 で積 水ハ ウス 投資 顧問 株式 会社 （以 下「 本資 産運 用会 社」 とい いま す。）独自の取り組みによる投資機会も探索することで、ポートフォリオの分散の進展に努めていきます。
主たる投資対象地域は、積水ハウスの開発実績に基づき知見のある東京23区、大阪市及び名古屋市の三大都市を中 核とする三大都市圏(注)とする方針です。
本投資法人は、積水ハウスとの間でパイプライン・サポート契約を締結しており、積水ハウスの有する都市再開発 事業に関する実績やノウハウを活用して、(a)積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉 権の付与、(b)第三者が国内において保有又は開発する不動産等に関する情報提供、(c)ウェアハウジング機能の提供 並びに(d)保有資産の再開発サポートといった、外部成長のための物件取得に向けたサポート（パイプラインサポー ト）を積水ハウスより受けることができます。また、本投資法人は、積水ハウスより、(a)保有資産に関するプロパ ティ・マネジメント業務の提供や、(b)内部成長のための保有資産の運用にかかわる（ⅰ）テナント満足度の向上又 は 省 エ ネ ル ギ ー ・ 環 境 配 慮 等 を 始 め と す る リ ニ ュ ー ア ル ・ バ リ ュ ー ア ッ プ 等 に 資 す る 技 術 及 び ノ ウ ハ ウ の 提 供 、 （ⅱ）本投資法人の運営に必要なノウハウの提供を含む人的サポート、並びに（ⅲ）マスターリース契約の締結協議 等のサポートを受けることができます。
本 投資 法人 は、 これ らの 外部 成 長及 び内 部成 長の ため の 積 水ハウ スの 多様 なサ ポー トを 成長 戦 略に 最 大限に 活 用 し、安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。
(注) 「三大都市」とは、東京23区、大阪市及び名古屋市をいいます。また、「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋
圏」をいいます。なお、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫 県及び
奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます。以下同じです。
（ウ）財務戦略
本投資法人は、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく 方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固 かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検 討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
また、総資産LTVについては、資金余力の確保に留意して40％～50％の水準で保守的に運営する方針としており、 前期末時点において40.8％であった本投資法人の総資産LTVは、当期末現在においては40.7％となりました。
なお、本投資法人は、引き続き安定的かつ健全な財務運営に努めるとともに、マーケット環境及び本投資法人の財 務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・間接金融等の手法の多様化を図ります。
-③決算後に生じた重要な事実 該当事項はありません。
（参考情報）
本投資法人は、2017年11月30日付で、2017年11月30日に返済期限が到来した総額14,000百万円の借入金の返済資金に 充当するために、以下のとおり資金の借入れを行いました。
＜固定金利借入れ＞
区分 借入先
借入金額 （百万円）
利率 (注2)(注3)
(注4)
借入 実行日
借入方法
返済期日 (注5)
返済方法 (注6)
担保
長期
株式会社三菱東京 ＵＦＪ銀行
750 0.32000％
2017年 11月30日
左記借入先を 貸付人とする
2017年 11月28日付の 個別ローン契約 に基づく借入れ
2022年 7月13日
期限 一括 弁済
無担保 無保証 株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行を アレンジャー とする協調融資団
(注1)
1,200 0.35341％
株式会社三菱東京 ＵＦＪ銀行
750 0.34000％
2023年 5月31日 株式会社三菱東京
ＵＦＪ銀行を アレンジャー とする協調融資団
(注1)
1,200 0.42622％
(注1) 協調融資団は、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社及び株式会社日本政策投資銀行より組成されます。
(注2) 借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注3) 利払日は、2018年5月末日を初回とし、以降毎年5月末日及び11月末日並びに元本返済期日です。ただし、同日が営業日でない場合は翌営
業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を利払日とします。
(注4) 初回の利息計算期間は、2017年11月30日から2018年5月末日です。
(注5) 返済期日は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を返済期日とします。
(注6) 本借入れの実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一
部又は全部を期限前返済することができます。
＜変動金利借入れ＞
区分 借入先
借入金額 （百万円）
利率 (注2)(注3)
(注4)
借入 実行日
借入方法
返済期日 (注7)
返済方法 (注8)
担保
長期
株式会社三菱東京 ＵＦＪ銀行を アレンジャー とする協調融資団
(注1)
5,050
基準金利 （全銀協1か月 日本円TIBOR） に0.21％ を加えた利率
(注5)
2017年 11月30日
左記借入先を 貸付人とする
2017年 11月28日付の個 別ローン契約に 基づく借入れ
2022年 7月13日
期限 一括 弁済
無担保 無保証
株式会社三菱東京 ＵＦＪ銀行を アレンジャー とする協調融資団
(注1)
5,050
基準金利 （全銀協1か月 日本円TIBOR） に0.26％ を加えた利率
(注6)
2023年 5月31日
(注1) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行、農林中央金庫及びみず
ほ信託銀行株式会社より組成されます。
(注2) 借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注3) 利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日の直前の利払日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運
営機関が公表する1か月物の日本円TIBOR(Tokyo Interbank Offered Rate)となります。かかる基準金利は、利払日毎に見直されます。た
だし、利息計算期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する基準金利と
なります。
(注4) 利払日は、2017年12月末日を初回とし、以降毎月末日及び元本返済期日です。ただし、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日
が翌月となる場合には直前の営業日を利払日とします。なお、初回の利息計算期間は、2017年11月30日から2017年12月末日です。
(注5) 金利スワップ契約の締結より、金利は、実質的に0.34800％で固定されています。
(注6) 金利スワップ契約の締結より、金利は、実質的に0.41800％で固定されています。
(注7) 返済期日は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日を返済期日とします。
(注8) 本借入れの実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一
部又は全部を期限前返済することができます。
④次期の業績に関する見通し
2018年4月期（2017年11月1日～2018年4月30日）及び2018年10月期(2018年5月1日～2018年10月31日)の運用状況につ いては、以下のとおり見込んでいます。なお、当該運用状況の見通しの前提条件については、後記「2018年4月期及び 2018年10月期の運用状況の見通しの前提条件」をご参照下さい。
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
1口当たり分配金 （利益超過分配金 は含まない）
1口当たり 利益超過分配金
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2018年 4月期 4,646 2,992 2,617 2,616 2,700 0 2018年10月期 4,655 2,968 2,597 2,596 2,680 0 (注) 上記予想数値は現時点において一定の前提条件の下に算出したものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本
投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
-2018年4月期及び2018年10月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
計算期間
2018年 4月期（第7期）：2017年11月1日～2018年 4月30日（181日） 2018年10月期（第8期）：2018年 5月1日～2018年10月31日（184日）
運用資産
・2017年10月期（第6期）末現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計6物 件）を前提としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
営業収益
・賃貸事業収益は、2017年10月期（第6期）末現在効力を有する賃貸借契約等をもとに、 市場環境や個別テナントの動向等を勘案し算出しています。
・営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としてい ます。
営業費用
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用は、過去の実績値を ベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税について は売主と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得 原価に算入されるため、取得期には費用計上されません。なお、2017年10月期（第6 期）に取得した2物件のうち、ガーデンシティ品川御殿山（第3回取得部分）の2018年度 の固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、2018年10月期（第8期）から費 用計上することを想定しており、本町ガーデンシティ（ホテル部分）の2018年度の固定 資産税、都市計画税及び償却資産税については、2018年1月1日～2018年4月30日の4か月 分相当を2018年4月期（第7期）に費用計上することを想定しています。
・公租公課は、2018年4月期（第7期）に372百万円、2018年10月期（第8期）に398百万円 を見込んでいます。
・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、資産運用会社 （積水ハウス投資顧問株式会社）が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定さ れる額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀 損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異 が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費 が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2018年4月期 （第7期）に731百万円、2018年10月期（第8期）に733百万円を見込んでいます。 ・資産運用報酬については、2018年4月期（第7期）に369百万円、2018年10月期（第8期）
に368百万円を見込んでいます。
営業外費用
・投資口交付費については、定額法により3年間で償却することを前提としており、投資 口交付費償却として、2018年4月期（第7期）に14百万円、2018年10月期（第8期）に14 百万円を見込んでいます。
・支払利息、投資法人債利息及びその他借入関連費用として、2018年4月期（第7期）に 357百万円、2018年10月期（第8期）に353百万円を見込んでいます。
有利子負債
・2017年10月期（第6期）末現在、本投資法人の借入金残高は79,400百万円、投資法人債 残高は5,000百万円、有利子負債総額は84,400百万円です。上記借入金残高及び投資法 人債残高は、2018年10月期（第8期）末まで変動がないことを前提としています。 ・2017年10月期（第6期）末現在の総資産LTVは40.7％であり、2018年4月期（第7期）末及
び2018年10月期（第8期）末の総資産LTVは同程度で推移することを見込んでいます。 ・総資産LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
項目 前提条件 発行済投資口の総口数
・本日現在発行済である969,000口を前提としており、その後、2018年10月期（第8期）末 までに新投資口発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
1口当たり分配金
・1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の 分配の方針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金 利の変動等を含む種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない） は変動する可能性があります。
1口当たり利益超過分配金
・利益を超えた金銭の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予 定はありません。
その他
・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の 予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい ます。
-3. 財務諸表
（1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 (2017年4月30日)
当期 (2017年10月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 4,115,187 1,756,618
信託現金及び信託預金 7,662,531 6,518,376
営業未収入金 16,709 19,330
前払費用 84,523 76,198
繰延税金資産 16 7
未収消費税等 － 372,744
その他 11,350 －
流動資産合計 11,890,319 8,743,275
固定資産
有形固定資産
信託建物 53,345,801 59,604,170
減価償却累計額 △2,678,821 △3,399,530
信託建物（純額） 50,666,979 56,204,639
信託構築物 672,428 683,807
減価償却累計額 △43,390 △52,592
信託構築物（純額） 629,038 631,215
信託機械及び装置 411 921
減価償却累計額 △23 △58
信託機械及び装置（純額） 387 862
信託工具、器具及び備品 1,259 1,259
減価償却累計額 △297 △447
信託工具、器具及び備品（純額） 961 811
信託土地 126,120,644 141,218,283
信託建設仮勘定 9,699 －
有形固定資産合計 177,427,710 198,055,813
無形固定資産
その他 3,882 3,147
無形固定資産合計 3,882 3,147
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 20,181 20,181
長期前払費用 239,863 227,164
投資その他の資産合計 260,044 247,345
固定資産合計 177,691,637 198,306,306
繰延資産
投資法人債発行費 17,453 35,045
投資口交付費 28,026 57,907
繰延資産合計 45,479 92,952
資産合計 189,627,436 207,142,534
(単位：千円)
前期 (2017年4月30日)
当期 (2017年10月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 130,929 172,924
1年内返済予定の長期借入金 14,000,000 14,000,000
未払金 376,804 402,587
未払費用 79,170 82,238
未払法人税等 938 743
未払消費税等 284,571 －
流動負債合計 14,872,413 14,658,493
固定負債
投資法人債 2,000,000 5,000,000
長期借入金 61,300,000 65,400,000
信託預り敷金及び保証金 9,033,710 9,268,730
固定負債合計 72,333,710 79,668,730
負債合計 87,206,123 94,327,223
純資産の部
投資主資本
出資総額 100,040,294 110,189,294
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,381,018 2,626,016
剰余金合計 2,381,018 2,626,016
投資主資本合計 102,421,312 112,815,310
純資産合計 ※1 102,421,312 ※1 112,815,310
負債純資産合計 189,627,436 207,142,534
-（2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 (自 2016年11月 1日
至 2017年 4月30日)
当期 (自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 4,121,417 ※1 4,550,426
その他賃貸事業収入 ※1 22,970 ※1 30,081
営業収益合計 4,144,387 4,580,508
営業費用
賃貸事業費用 ※1 1,053,022 ※1 1,178,033
資産運用報酬 332,503 359,562
資産保管手数料 3,520 3,526
一般事務委託手数料 11,820 11,485
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 35,864 36,614
営業費用合計 1,440,331 1,592,823
営業利益 2,704,056 2,987,685
営業外収益
受取利息 50 46
還付加算金 1,521 －
補助金収入 10,935 －
営業外収益合計 12,507 46
営業外費用
支払利息 283,125 293,464
投資法人債利息 3,383 5,568
融資関連費用 39,818 43,160
投資口交付費償却 7,006 14,384
投資法人債発行費償却 934 2,258
その他 515 2,416
営業外費用合計 334,784 361,252
経常利益 2,381,779 2,626,479
税引前当期純利益 2,381,779 2,626,479
法人税、住民税及び事業税 945 750
法人税等調整額 △5 9
法人税等合計 940 759
当期純利益 2,380,839 2,625,719
前期繰越利益 179 296
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,381,018 2,626,016
（3) 投資主資本等変動計算書
前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日）
(単位：千円)
投資主資本
純資産合計
出資総額
剰余金
投資主資本合計
当期未処分利益 又は当期未処理 損失（△）
剰余金合計
当期首残高 100,040,294 2,321,003 2,321,003 102,361,297 102,361,297
当期変動額
剰余金の配当 △2,320,824 △2,320,824 △2,320,824 △2,320,824 当期純利益 2,380,839 2,380,839 2,380,839 2,380,839
当期変動額合計 － 60,015 60,015 60,015 60,015
当期末残高 ※1 100,040,294 2,381,018 2,381,018 102,421,312 102,421,312
当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日）
(単位：千円)
投資主資本
純資産合計
出資総額
剰余金
投資主資本合計
当期未処分利益 又は当期未処理 損失（△）
剰余金合計
当期首残高 100,040,294 2,381,018 2,381,018 102,421,312 102,421,312
当期変動額
新投資口の発行 10,149,000 10,149,000 10,149,000 剰余金の配当 △2,380,722 △2,380,722 △2,380,722 △2,380,722 当期純利益 2,625,719 2,625,719 2,625,719 2,625,719 当期変動額合計 10,149,000 244,997 244,997 10,393,997 10,393,997 当期末残高 ※1 110,189,294 2,626,016 2,626,016 112,815,310 112,815,310
-（4) 金銭の分配に係る計算書
区分
前期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日
当期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日 Ⅰ． 当期未処分利益 2,381,018,583円 2,626,016,489円
Ⅱ． 分配金の額 2,380,722,000円 2,625,990,000円
（投資口1口当たり分配金の額) （2,663円） （2,710円）
Ⅲ． 次期繰越利益 296,583円 26,489円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第46条第1項第2号 に定める租税特別措置法第67条の15第1 項に規定される本投資法人の配当可能 利益の額の100分の90に相当する金額を 超えて分配する旨を基本方針としてい ます。かかる方針により、当期未処分 利益を超えない額で発行済投資口の総 口数894,000口の整数倍の最大値となる 2,380,722,000円を利益分配金として分 配することとしました。
なお、本投資法人の規約第46条第2項 に定める利益を超えた金銭の分配は行 いません。
本投資法人の規約第46条第1項第2号 に定める租税特別措置法第67条の15第1 項に規定される本投資法人の配当可能 利益の額の100分の90に相当する金額を 超えて分配する旨を基本方針としてい ます。かかる方針により、当期未処分 利益を超えない額で発行済投資口の総 口数969,000口の整数倍の最大値となる 2,625,990,000円を利益分配金として分 配することとしました。
なお、本投資法人の規約第46条第2項 に定める利益を超えた金銭の分配は行 いません。
（5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 (自 2016年11月 1日
至 2017年 4月30日)
当期 (自 2017年 5月 1日
至 2017年10月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 2,381,779 2,626,479
減価償却費 650,209 730,830
投資法人債発行費償却 934 2,258
投資口交付費償却 7,006 14,384
受取利息 △50 △46
支払利息 286,509 299,032
営業未収入金の増減額（△は増加） 7,543 △2,621
未収消費税等の増減額（△は増加） 461,715 △372,744
前払費用の増減額（△は増加） 3,593 8,324
長期前払費用の増減額（△は増加） 35,763 12,698
営業未払金の増減額（△は減少） △31,608 58,926
未払金の増減額（△は減少） 26,524 28,855
未払消費税等の増減額（△は減少） 284,571 △284,571
その他 △10,886 11,350
小計 4,103,606 3,133,158
利息の受取額 50 46
利息の支払額 △280,352 △295,964
法人税等の支払額 △823 △945
営業活動によるキャッシュ・フロー 3,822,480 2,836,294
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △68,745 △21,377,917
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 2,177 235,020
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △180 －
投資活動によるキャッシュ・フロー △66,747 △21,142,896
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 7,600,000
短期借入金の返済による支出 － △7,600,000
長期借入れによる収入 － 4,100,000
投資法人債の発行による収入 － 2,980,150
投資口の発行による収入 － 10,104,734
分配金の支払額 △2,321,072 △2,381,007
財務活動によるキャッシュ・フロー △2,321,072 14,803,877 現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,434,660 △3,502,724
現金及び現金同等物の期首残高 10,343,058 11,777,719
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 11,777,719 ※1 8,274,994
-（6) 継続企業の前提に関する注記 該当事項はありません。
（7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1. 固定資産の減価償却の方法 ①有形固定資産（信託財産を含みます。） 定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 6～65年
構築物 36～40年
機械及び装置 10～18年 工具、器具及び備品 2～ 6年 ②無形固定資産
定額法を採用しています。 ③長期前払費用
定額法を採用しています。 2. 繰延資産の処理方法 ①投資法人債発行費
償還期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費
定額法（3年）により償却しています。 3. 収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保 有す る不 動 産 等にか か る 固定 資 産 税 、 都 市計 画 税及 び償 却 資産 税 等に つい て は、 賦 課決 定され た 税 額 の うち当 該計 算 期間 に 対応 する 額を 賃 貸 事業 費 用と して費用処理する方法を採用しています。
な お、 不 動産 又 は不動 産を 信託 財 産 とす る 信託 受 益 権 の取得 に伴 い 、譲 渡人 に支 払 っ た取 得 日を 含む 年 度の 固 定 資産税 等 の精 算金 は 不 動産 賃 貸 事業 費 用と し て計 上せず 、当 該 不 動産 等の 取 得 原価に 算入 し てい ます 。 不動 産等 の取 得原 価に 算 入し た固 定資産 税等相 当額 は、前 期 は該 当あり ませ ん 。当 期は 78,845千 円です。
4. ヘッジ会計の方法 ①ヘッジ会計の方法
繰 延ヘ ッ ジ処 理 に よっ て い ます 。た だし 、 特例 処理 の 要 件を 満た す 金 利スワ ップについては特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引 ヘッジ対象：借入金金利 ③ヘッジ方針
本 投資 法 人はリ ス ク 管 理 基 本方 針に 基 づ き投資 法 人規 約 に 規 定す るリ ス クを ヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性の評価の方法
金 利ス ワ ッ プは 特 例処 理の 要件 を満 たし て いる た め 、 有効 性 の評 価 は省 略 し ています。
5. キャッシュ・フロー計算書に おける資金の範囲
キ ャッ シ ュ ・フ ロ ー計 算 書にお け る 資金 （ 現金 及 び 現 金 同等 物 ）は 、 手 許現 金 及び 信 託現 金 、随 時 引き 出し 可 能な 預 金 及び信 託預 金並 び に容 易に 換 金が 可 能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か 月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
6. その他財務諸表作成のための 基本となる重要な事項
①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保 有す る不 動 産 等を 信 託 財産 と す る信託 受 益 権 に つい て は、 信 託 財産内 の 全 て の資 産及 び 負 債勘 定 並び に信託 財 産 に生 じた 全 ての 収 益 及び 費 用 勘定に つい て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
な お、 該当 勘定 科 目 に 計 上した 信 託 財産の うち 重 要性 が ある 下 記の 科 目につ いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（8) 財務諸表に関する注記 （開示の省略）
金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、税効果会計、持分法損益等、資産除去債務及び、賃貸等 不動産に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略 します。
［貸借対照表に関する注記］
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前期 （2017年4月30日）
当期 （2017年10月31日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］ ※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日
当期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入等 4,109,999 4,538,496
その他 11,418 4,121,417 11,930 4,550,426
その他賃貸事業収入
附加使用料 17,447 24,706
その他 5,522 22,970 5,375 30,081
不動産賃貸事業収益合計 4,144,387 4,580,508
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 24,779 24,546
管理委託料 24,996 26,177
信託報酬 2,265 2,704
水道光熱費 18,253 20,595
公租公課 296,203 334,107
損害保険料 6,151 6,291
修繕費 25,632 28,342
減価償却費 649,474 730,095
その他賃貸事業費用 5,266 1,053,022 5,171 1,178,033
不動産賃貸事業費用合計 1,053,022 1,178,033
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 3,091,364 3,402,475
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日
当期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 894,000口 969,000口
-［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日
当期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日
現金及び預金 4,115,187 1,756,618
信託現金及び信託預金 7,662,531 6,518,376
現金及び現金同等物 11,777,719 8,274,994
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側） 未経過リース料
（単位:千円）
前期 （2017年4月30日）
当期 （2017年10月31日）
1年以内 8,178,120 9,159,073
1年超 38,316,796 35,656,637
合計 46,494,917 44,815,711
［関連当事者との取引に関する注記］ 1. 親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日） 該当事項はありません。
当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日） 該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日） 該当事項はありません。
当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日） 該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日） 該当事項はありません。
当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日） 該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日）
種類 氏名
事業の内容 又は職業
議決権等の所有 （被所有）割合
取引の内容
取引金額 （千円）
科目
期末残高 （千円）
役員及び その近親者
井上順一
本投資法人執行 役員兼積水ハウ ス投資顧問株式 会社代表取締役
－
積水ハウス投資顧 問株式会社への資 産運用報酬の支払 (注1)
332,503 未払金 359,103
(注 1) 井上順 一が第 三者（積 水ハウ ス投資 顧問株 式会 社 ）の代 表者と して行 っ た取引 であり 、報酬 額は、本 投資法人 の規約 で定めら れた
条件によっています。
(注2) 上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日）
種類 氏名
事業の内容 又は職業
議決権等の所有 （被所有）割合
取引の内容
取引金額 （千円）
科目
期末残高 （千円）
役員及び その近親者
井上順一
本投資法人執行 役員兼積水ハウ ス投資顧問株式 会社代表取締役
－
積水ハウス投資顧 問株式会社への資 産運用報酬の支払 (注1)
391,362 (注2)
未払金 388,327
(注 1) 井上順 一が第 三者（積 水ハウ ス投資 顧問株 式会 社 ）の代 表者と して行 っ た取引 であり 、報酬 額は、本 投資法人 の規約 で定めら れた
条件によっています。
(注2) 不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬31,800千円が含まれています。
(注3) 上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
-［セグメント情報等に関する注記］ 1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日） （1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載 を省略しています。
（2）地域ごとの情報 ① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。 ② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記 載を省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
（単位:千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
積水ハウス株式会社 2,724,312 不動産賃貸事業
非開示(注) 1,088,998 不動産賃貸事業
( 注 ) 当 該 顧 客 は 国 内 の 一 般 事 業 会 社 で は あ り ま す が 、 先 方 よ り 名 称 の 開 示 に つ い て の 承 諾 が 得 ら れ て い な い た め、 開 示 し ま せ
ん。なお、当該顧客は積水ハウスのグループ会社には該当しません。
当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日） （1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載 を省略しています。
（2）地域ごとの情報 ① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。 ② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記 載を省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
（単位:千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
積水ハウス株式会社 3,151,016 不動産賃貸事業
非開示(注) 1,088,998 不動産賃貸事業
( 注 ) 当 該 顧 客 は 国 内 の 一 般 事 業 会 社 で は あ り ま す が 、 先 方 よ り 名 称 の 開 示 に つ い て の 承 諾 が 得 ら れ て い な い た め、 開 示 し ま せ
ん。なお、当該顧客は積水ハウスのグループ会社には該当しません。
［1口当たり情報に関する注記］
前期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日
当期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日
1口当たり純資産額 114,565円 116,424円
1口当たり当期純利益 2,663円 2,737円
(注 1) 1 口当た り当 期純利 益は 、当 期純利 益を 日数 加重平 均投 資口 数で 除する ことに より 算定 してい ます 。ま た、 潜在投 資口調 整後 1
口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 自 2016年11月 1日 至 2017年 4月30日
当期 自 2017年 5月 1日 至 2017年10月31日
当期純利益（千円） 2,380,839 2,625,719
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 2,380,839 2,625,719
期中平均投資口数（口） 894,000 959,253
［重要な後発事象に関する注記］ 該当事項はありません。
-（9) 発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立以降、当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
年月日 摘要
出資総額（百万円） 発行済投資口の総口数（口）
備考
増加額 残高 増加口数 残高
2014年 9月 8日 私募設立 200 200 2,000 2,000 (注1)
2014年12月 2日 公募増資 63,690 63,890 600,000 602,000 (注2)
2014年12月24日
第三者 割当増資
3,184 67,074 30,000 632,000 (注3)
2015年 5月19日 公募増資 19,673 86,748 154,200 786,200 (注4)
2015年 6月12日
第三者 割当増資
995 87,743 7,800 794,000 (注5)
2016年 5月24日 公募増資 11,706 99,450 95,200 889,200 (注6)
2016年 6月21日
第三者 割当増資
590 100,040 4,800 894,000 (注7)
2017年 5月24日 公募増資 9,661 109,702 71,400 965,400 (注8)
2017年 6月12日
第三者 割当増資
487 110,189 3,600 969,000 (注9) (注1) 2014年9月8日に1口当たり発行価格100,000円で本投資法人を設立しました。
(注2) 1口当たり発行価格110,000円（発行価額106,150円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行
しました。
(注3) 1口当たり発行価額106,150円にて、借入金の一部の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。なお、当該新
投資口発行にかかる手取金のうち一部を借入金の返済資金の一部に充当し、残余を新規物件の取得資金の一部に充当しました。
(注4) 1口当たり発行価格131,917円（発行価額127,587円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行
しました。
(注5) 1口当たり発行価額127,587円にて、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、
第三者割当により新投資口を発行しました。
(注6) 1口当たり発行価格127,140円（発行価額122,967円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行
しました。
(注7) 1口当たり発行価額122,967円にて、将来の借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的と
して、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注8) 1口当たり発行価格139,912円（発行価額135,320円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として、公募により新投資口を発行
しました。
(注9) 1口当たり発行価額135,320円にて、新規物件の取得に伴う短期借入金の一部の返済資金に充当することを目的として、第三者割当
により新投資口を発行しました。
4. 役員の異動
(1) 投資法人の役員
当期中における本投資法人の役員の異動はありません。 役員の異動については、決定した時点で適時開示します。
(2) 資産運用会社の役員
当期中における本資産運用会社の役員の異動はありません。 役員の異動については、決定した時点で適時開示します。
-5. 参考情報
(1) 投資状況
資産の種類 資産の用途 地域等
当期
（2017年10月31日現在） 保有総額
（百万円） (注1)
対総資産比率 （％）
(注2)
信託不動産
オフィスビル
三大都市圏 180,785 87.3
その他地域 － －
ホテル
三大都市圏 17,270 8.3
その他地域 － －
小計 198,055 95.6
預金・その他の資産 9,086 4.4
資産総額計 207,142 100.0
負債総額 94,327 45.5
純資産総額 112,815 54.5
(注1) 「保有総額」は、当期末現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨て
て記載しています。
(注2) 「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 当期末現在、本投資法人が保有する海外不動産等はありません。
(2) 投資資産
① 投資有価証券の主要銘柄 該当事項はありません。
② 投資不動産物件
③ その他投資資産の主要なもの （ア）価格及び投資比率
区分 物件 番号 (注1)
物件名称 所在地
取得価格 （百万円）
(注2)
投資比率 （％）
(注3)
期末帳簿価額 （百万円）
(注4)
期末算定価額 （百万円）
(注5)
取得年月日
オ フ ィ ス ビ ル
J-1
ガーデンシティ 品川御殿山(注6)
東京都 品川区 北品川
59,600 29.7 58,974 71,000
2014年 12月3日
2016年 5月24日
2017年 5月24日 J-2 御殿山ＳＨビル
東京都 品川区 北品川
51,500 25.7 50,722 58,500
2014年 12月3日
J-3
本町南
ガーデンシティ
大阪府 大阪市 中央区
23,100 11.5 22,481 28,600
2014年 12月3日
J-4
本町ガーデンシティ （ オ フ ィ ス ビ ル 部 分 ） （注7）
大阪府 大阪市 中央区
38,600 19.2 37,888 44,600
2015年 5月19日
J-5
ＨＫ淀屋橋 ガーデン アベニュー
大阪府 大阪市 中央区
4,400 2.2 4,391 5,570
2016年 5月24日
J-6
広小路ガーデン アベニュー
愛知県 名古屋市
中村区
6,350 3.2 6,326 7,110
2016年 5月24日 ホ
テ ル
J-4
本町ガーデンシティ （ホテル部分）（注7）
大阪府 大阪市 中央区
17,200 8.6 17,270 17,700
2017年 5月24日 合計 200,750 100.0 198,055 233,080 － (注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有する物件を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2) 「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含ま
ず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
(注3) 「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件
の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注4) 「期末帳簿価額」は、当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万 円未満を切り捨てて記載しています。したがっ
て、各物件の「期末帳簿価額」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注5) 「期末算定価額」は、各不動産鑑定評価書に記載された評価額（当期末現在を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤
総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財 団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書によります。）を、百万円未満を切
り捨てて記載しています。
(注6) 本投資法人は、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、2014年12月3日付で、4階、7階及び8階の専有部分の全て並びに2階、3階
及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の2,103,349（約54.5％））（以下単に「第
1回取得部分」ということがあります。）を、2016年5月24日付で、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに
伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の820,252（約21.3％））（以下単に「第2回取得部分」ということがあります。）を、2017年5
月24日付で、2階の専有部分の一部及び9階の専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：3,857,806分の
200,039（約5.2％））（以下単に「第3回取得部分」ということがあります。）を、それぞれ取得しています。
(注7) 本投資法人は、「本町ガーデンシティ」の建物のうち、2015年5月19日付で、オフィスビル及び商業施設の用途に用いられる専有部分の
全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（以下「本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）」又は単に「オフィスビル部分」という
ことがあります。）（専有面積の割合は建物全体の専有面積の約52.7％です。なお、敷地権割合は事務所部分100,000分の68,645、店舗
部分100,000分の1,104の合計100,000分の69,749（約69.7％）です。）を、2017年5月24日付で、ホテルの用途に用いられる専有部分の
全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（以下「本町ガーデンシティ（ホテル部分）」又は単に「ホテル部分」ということがありま
す。）（専有面積の割合は建物全体の専有面積の約47.3％です。なお、敷地権割合は100,000分の30,251（約30.3％）です。）を、それ
ぞれ取得し、「本町ガーデンシティ」の建物の区分所有権及びそれに伴う敷地権並びに附属建物の全てを保有しています。なお、「本
町ガーデンシティ」には規約共用部分（駐車場、管理事務所等）の共有持分が含まれますが、これに伴う敷地権割合はありません。
-（イ）建物及び賃貸借の概要
本投資法人が当期末現在において保有 する資産に係る賃貸借状況の概要及び主要なテナントの概要は、以下のと おりです。
a.賃貸借状況の概要
物件 番号
物件名称 竣工年月
不動産賃貸 事業収益 ［期間中］ （百万円）
(注1)
対総不動産 賃貸事業 収益比率 （％）
(注2)
テナント数 (注3)
賃貸 可能面積
（㎡） (注4)
賃貸面積 （㎡）
(注5)
稼働率 （％） (注6)
J-1
ガーデンシティ 品川御殿山
2011年2月 1,307 28.5 1 31,236.34 31,236.34 100.0
J-2 御殿山ＳＨビル 2011年2月 1,088 23.8 1 19,999.97 19,999.97 100.0
J-3
本町南
ガーデンシティ
2011年2月 586 12.8 1 16,699.46 16,699.46 100.0
J-4 本町
ガーデンシティ
2010年5月
オフィスビル部分
903 19.7 1 17,006.94 17,006.94 100.0 ホテル部分
352 7.7 1 18,092.98 18,092.98 100.0
J-5
ＨＫ淀屋橋 ガーデン アベニュー
2015年7月 151 3.3 1(7) 4,554.52 4,554.52 100.0
J-6
広 小路 ガー デ ン アベニュー
2011年3月 189 4.1 1(9) 4,442.75 4,442.75 100.0
合計 4,580 100.0 2(16) 112,032.96 112,032.96 100.0 (注1) 「不動産賃貸事業収益［期間中］」は、各物件の当期の不動産賃貸事業収益の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したが
って、各物件の「不動産賃貸事業収益［期間中］」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注2) 「対総不動産賃貸事業収益比率」は、総不動産賃貸事業収益に対する各物件の不動産賃貸事業収益の割合を、小数第2位を四捨五入して記
載しています。したがって、各物件の「対総不動産賃貸事業収益比率」の値の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注3) 「テナント数」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、
当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載の上、当該物
件につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数を括弧書きで記載しています。
なお、合計欄については、複数物件に重複するテナントは1社として記載しています。また、パススルー型マスターリース契約が締結され
ている物件に係るエンドテナント数の合計を括弧書きで記載しています。
(注4) 「賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるもの
を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
(注5) 「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書（ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている
場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注6) 「稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載していま
す。なお、合計欄についてはポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸
面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
b.主要なテナントの概要
本投資法人が当期末現在 において保有する 資産に係る主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が本投資法 人の保有資産全体の賃貸面積の10％以上を占めるテナントをいいます。）の概要は、以下のとおりです。
テナント名 業種 物件名称
賃貸面積 （㎡）
(注1)
面積比率 （％）
(注2)
総賃料収入 （百万円）
(注3) (注4)
敷金・保証金 （百万円）
(注5)
契約満了日 （賃貸借 契約期間）
(注6)
契約更改の 方法等
(注10)
積水ハウス 株式会社
建設業
ガーデン シティ 品川御殿山
31,236.34 27.9 2,636 2,552
2019年 12月2日 （5.0年）
(注7) （3.5年）
(注8) （2.5年）
(注9)
契 約 期 間 満 了 の 1 年 前 か ら 6 か 月 前 ま で の 期 間 に 書 面 に よ る 意 思 表 示 が な い 時は2年間自動更新
本町南 ガーデン シティ
16,699.46 14.9 1,173 1,214
2019年 12月2日 （5.0年）
契 約 期 間 満 了 の 1 年 前 か ら 6 か 月 前 ま で の 期 間 に 書 面 に よ る 意 思 表 示 が な い 時は2年間自動更新
本町 ガーデン シティ
オフィスビル部分
17,006.94 15.2 1,807 1,749
2020年 5月18日 （5.0年）
契 約 期 間 満 了 の 1 年 前 か ら 6 か 月 前 ま で の 期 間 に 書 面 に よ る 意 思 表 示 が な い 時は2年間自動更新
ホテル部分
18,092.98 16.1 805 －
2020年 5月18日 （3.0年）
契 約 期 間 満 了 の 1 年 前 か ら 6 か 月 前 ま で の 期 間 に 書 面 に よ る 意 思 表 示 が な い 時は2年間自動更新
本町ガーデンシティ合計
35,099.92 31.3 2,612 1,749 － －
ＨＫ淀屋橋 ガーデン アベニュー
4,554.52 4.1 267 236
2019年 5月23日 （3.0年）
契 約 期 間 満 了 の 1 年 前 か ら 6 か 月 前 ま で の 期 間 に 書 面 に よ る 意 思 表 示 が な い 時は2年間自動更新
広小路 ガーデン アベニュー
4,442.75 4.0 332 246
2019年 5月23日 （3.0年）
契 約 期 間 満 了 の 1 年 前 か ら 6 か 月 前 ま で の 期 間 に 書 面 に よ る 意 思 表 示 が な い 時は2年間自動更新
小計 92,032.99 82.1 7,021 5,999 － －
非開示 (注11)
IT サービス
御殿山 ＳＨビル
19,999.97 17.9 2,177 3,266
2031年 2月末日 （20.0年）
定 期 賃 貸 借 契 約 だ が 、 協 議 の 上 、 契 約 期 間 満 了 日 の 翌 日 を 始 期 と す る 新 た な 賃 貸 借 契 約 を 締 結 す る こ と が で きる
合計 112,032.96 100.0 9,199 9,266 （8.4年） －
